Evolution du marché immobilier dans un contexte de Covid-19

Evolution du marché immobilier dans un contexte de Covid-19

Evolution du marché immobilier dans un contexte de Covid-19 2367 2367 Quanteam

Cet article a pour objectif d’analyser les données actuellement observées sur l’impact du Covid-19 et donner une vision sur la tendance du marché immobilier au sein de la Zone Euro. La première partie de l’article analyse l’impact de la crise sanitaire COVID-19 sur l’économie de la Zone Euro : ampleur du choc en mars et redressement de l’économie en juin. La deuxième partie présente le marché immobilier et la façon dont les entreprises ont réagi face au changement du volume d’investissement et de l’aversion au risque des investisseurs. La dernière partie dégage les perspectives à court et moyen terme du marché immobilier.

Focus sur l’impact de la Covid-19

Certains investisseurs peuvent ne pas être conscients des risques liés aux événements climatiques ou peuvent ne pas être convaincus que ces risques justifient l’utilisation de dérivés climatiques.

Le deuxième trimestre de 2020 a été fortement affecté par la pandémie de COVID-19 et les mesures de confinement dans de nombreux pays européens. Cela a eu pour conséquence, une baisse importante du PIB en Zone Euro, à 11,8% par rapport au trimestre précédent, représentant une ampleur presque trois fois supérieure au choc initial de la crise de 2008. Avec les restrictions de déplacement, l’impact économique important et l’incertitude ont incité les entreprises à reporter leurs décisions sur des projets immobiliers. De plus, dans certains pays, la réorganisation du travail liée aux mesures de confinement, a pesé sur la prise de décisions immobilières et créé un certain attentisme.

Source : données CBRE

Source : données Amundi

La pression sur le marché du travail reste forte, malgré l’amélioration observée en juin avec la sortie de nombreux travailleurs dans des régimes de chômage partiel. L’inflation est restée modérée à 0,3% en juin malgré une augmentation par rapport à mai. La confiance des entreprises s’est nettement améliorée en juin et les entreprises ont montré plus d’optimisme quant à la reprise économique.
Remarquons qu’en juillet, les gouvernements des 27 pays membres de l’Union Européenne (UE) et les institutions européennes sont parvenus à un accord pour la création d’un fonds de relance. Le montant du fonds s’élève à 750 milliards d’euros destinés à soutenir la reprise et éviter, autant que possible, que la crise actuelle élargit encore les divergences économiques entre les pays.

La commercialisation des bureaux dans presque tous les grands marchés européens ont fortement chuté. Il y a eu une baisse de 40% sur 1 an dans un échantillon de 28 marchés européens même si le premier semestre 2019 a été particulièrement active. L’Île de France, par exemple, a reculé de 40% et Francfort de plus de 50%.

Avec la levée des mesures de confinement, l’activité économique reprend. La situation s’est améliorée dans le secteur de la manufacture et des services, les indices PMI montrent que la demande intérieure rebondit dans la Zone Euro et la consommation continue de se redresser, tandis que la demande mondiale est très faible.

Situation du marché Immobilier dans la Zone Euro

Source : données CBRE

Bien que la pandémie ait retardé certaines livraisons d’immeubles, nous constatons une augmentation du taux de vacance au deuxième trimestre de 2020 à environ 6.5% en moyenne sur l’UE des 15. Ce niveau est proche de la mi-2019 et inférieur au niveau d’avant la crise économique de 2008 -2009 (7.2% au T1 2008 d’après CBRE Recherche). Les niveaux de vacance par ville demeurent segmentés et restent relativement modérés pour les quartiers centraux des affaires comme par exemple ceux de Paris et Milan où la vacance est inférieure à la moyenne de la ville. Notons qu’à Berlin et Amsterdam, le taux de vacance reste inchangé et reste même inférieur à 4% au deuxième trimestre 2020.

Au deuxième trimestre 2020, les volumes investis en Europe sont en recul annuel de 40%. Pourtant, si on regarde l’ensemble du premier semestre de l’année, les volumes des transactions ne diminuent que peu sur 1 an, de 5% environ. Ils sont même supérieurs à la moyenne décennale et à la moyenne du début des années 2010, bien que cela corresponde à d’autres conditions de marché. Notons que l’Allemagne a établi un nouveau record d’investissement au premier semestre et occupe toujours la première place en Europe en termes de volume d’investissement.

Source : données CBRE

Bien qu’en recul sur 1 an marqué au deuxième trimestre 2020, en termes de volume d’investissement, les bureaux restent la principale classe d’actifs. Le secteur de la logistique continue à attirer les investisseurs, car notamment dans le contexte de Covid-19 son rôle est important.

Bien évidemment, à cause des restrictions de déplacement, la part des investissements étrangers dans les investissements en Europe a diminué au deuxième trimestre 2020.

Face à l’incertitude apportée par la Covid-19, il semble que les investisseurs aient augmenté leur aversion au risque, ils intègrent ainsi davantage le risque dans l’évaluation des actifs, favorisant les actifs jugés plus résilients.

Avec la politique monétaire très active de la BCE et les taux des obligations d’État à 10 ans négatifs dans plusieurs pays, la concurrence entre les investisseurs sur les actifs des bureaux ou des actifs logistiques bien localisés et loués à des locataires de qualité semble toujours intensive. Le critère de solidité financière des locataires devient donc plus important. Par conséquent, les rendements de ces classes d’actifs restent généralement inchangés au deuxième trimestre.

Les hausses de taux semblent plus significatives sur les hôtels et les commerces non alimentaires, directement touchés par la Covid-19 en raison notamment de fermetures temporaires, mais également sur les actifs avec de la vacance et du risque locatif. Les investisseurs prennent donc davantage en compte le risque des actifs dans leur valorisation.

Source : Amundi Immobilier

Perspective du marché immobilier

Le scénario économique central potentiel est que l’économie rebondira au deuxième semestre 2020, puis se redressera lentement, mais ne permettra pas à la Zone Euro de retrouver son niveau de PIB pré-COVID-19. Le rythme devrait également dépendre du cycle économique des pays. Le cycle économique est fragile et l’environnement incertain, et dépendra en particulier de l’évolution de la pandémie. Dans cette situation centrale, le marché immobilier pourrait se redresser au deuxième semestre 2020, mais l’activité sur l’ensemble de l’année devrait être en recul.

Sur le marché des bureaux, l’entreprise aura une certaine attitude attentiste. L’évolution de l’emploi est le moteur de la demande de bureaux, elle doit donc être soigneusement revue, surtout lorsque la baisse du PIB en 2020 aura un impact, ces facteurs affecteront la demande, et compliquera ainsi la location des actifs vacants. Dans ce contexte, en raison de la baisse des commercialisations de bureaux, le taux de vacance devrait augmenter au second semestre 2020, mais il devrait rester à un niveau relativement modéré dans les quartiers centraux des affaires. L’un des principaux problèmes sera l’impact sur les valeurs locatives, si la transmission entre la hausse du taux de vacance et la baisse des loyers du marché ne se fait pas immédiatement, elle peut se produire dans les prochains trimestres en 2021, en particulier chez les sur-offreurs qui sont généralement situés en périphérie.

Les marchés hôteliers et de commerces non alimentaires seront particulièrement observés dans un contexte de rétablissement économique qui s’annonce potentiellement long en termes de fréquentation, avec notamment un trafic aérien bousculé par la pandémie.

La logistique doit continuer à être assurée par le e-commerce. Néanmoins, elle doit être quand même impactée en particulier dans les domaines liés à l’industrie et au commerce physique. Le marché de l’investissement en Europe devrait connaître un sursaut d’activité durant le premier semestre 2021, même si les niveaux de 2019 ne devraient pas être atteints.

Nous devons être plus prudent en ce qui concerne les actifs les plus précaires et les classes d’actifs les plus touchées. Pour les actifs de bureaux et logistiques de haute qualité avec des baux à long terme et des locataires de grande qualité, compte tenu de la demande attendue, la croissance des taux d’intérêt peut être très limitée avec des taux d’intérêt à 10 ans très bas. Cette concurrence forte, en particulier pour les baux à long terme avec des locataires de qualité, montre que les investisseurs ont une confiance sur la valeur locative à long terme. Il faudra néanmoins rester attentif à l’évolution des conditions de financement et à la manière dont les investisseurs intègrent l’évolution des marchés locatifs dans leur prix d’actifs.

Au-delà de 2020, le marché immobilier pourrait continuer à se redresser en lien avec l’économie.
Il est nécessaire de continuer à prêter attention aux conséquences plus structurelles que la COVID-19 peut entraîner. Même si la visibilité des conséquences est encore limitée, la COVID-19 peut également jouer un rôle de catalyseur. Parmi les évolutions potentielles, la pandémie a pu changer le comportement des consommateurs en faveur du e-commerce. Elle devrait également renforcer la réflexion des utilisateurs sur les espaces de bureau. La tendance du télétravail observée ces dernières années devrait se poursuivre en parallèle. En même temps, les immeubles de bureaux sont davantage axés sur la facilitation de la communication entre les employés, ce qui peut impliquer davantage d’espaces communs. En cas de relocalisation de certaines productions, le marché logistique pourrait être également impacté.

En conclusion…

Le contexte de la Covid-19 a favorisé un attentisme des entreprises dans leurs décisions immobilières et la demande placée est en forte baisse au T2 2020. Les volumes investis au T2 2020 sont en baisse mais ceux au S1 2020 ne reculent que peu sur 1 an compte tenu du contexte. L’aversion au risque des investisseurs est en hausse, ainsi que l’importance du critère de la solidité financière du locataire. Ces premiers intègrent davantage le risque dans leur valorisation des actifs.

Le scénario économique central est un rebond économique au S2 2020 suivi d’une reprise lente sur les années à venir. Sur le marché des bureaux, un certain attentisme des entreprises est probable ; et une hausse de la vacance au S2 2020 est attendue. Celle-ci devrait rester modérée dans les quartiers centraux des affaires et des réajustements de loyers sont envisagés en particulier dans ces secteurs.

Enfin, dans le cadre des actifs de bureaux et de logistique avec un bail long et un locataire de qualité, les hausses de taux pourraient être assez limitées compte tenu d’une demande qui devrait rester élevée.

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